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　為加快建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)

，努力創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化強國城市范例，根據(jù)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號）

，結(jié)合深圳市及龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位規(guī)劃

，現(xiàn)就平湖南綜合物流樞紐項目（以下簡稱“本項目”）制定如下重點產(chǎn)業(yè)項目遴選方案：

　　一、項目名稱

　　平湖南綜合物流樞紐項目

　　二

、意向用地單位

　　深圳市深國鐵路物流發(fā)展有限公司

　　三

、項目可行性研究

　　（一）必要性：經(jīng)核查，意向用地單位深圳市深國鐵路物流發(fā)展有限公司在我市無自有產(chǎn)業(yè)用地

。

　　2014年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》支持鐵路運輸企業(yè)以自主開發(fā)

、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設(shè)用地

，鼓勵鐵路運輸企業(yè)對既有鐵路站場及毗鄰地區(qū)實施土地綜合開發(fā)

。2016年

，經(jīng)深圳市政府同意，市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室與中國鐵路廣州局集團有限公司（以下簡稱“廣鐵集團”）簽署合作框架協(xié)議

，決定深圳市與廣鐵集團投資成立合資公司

，共同將平湖南原鐵路貨場升級改造為平湖南綜合物流樞紐；2018年

，深圳市政府指定深國際公司與廣鐵集團合作

，共同開發(fā)平湖南綜合物流樞紐；2019年9月

，國家發(fā)展改革委

、交通運輸部印發(fā)文件，將平湖南綜合物流樞紐評定為全國首批23個國家物流樞紐之一

；2020年3月

，廣鐵集團和深國際簽署合作協(xié)議和經(jīng)營協(xié)議，并報國家鐵路集團審批通過

。2021年3月

，市政府辦公會議紀(jì)要明確支持平湖南綜合物流樞紐以分層確權(quán)方式進行上蓋綜合開發(fā)。2021年8月18日

，合資公司深圳市深國鐵路物流發(fā)展有限公司（以下簡稱“深國鐵路”）成立

。

　　本項目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場范圍內(nèi)，占地約34公頃

，地面層土地為鐵路用地（S）

，擬建設(shè)層高為11米的架空層，11米以上空間為物流用地（W0）

。本項目周圍路網(wǎng)環(huán)繞

，南北分別緊鄰機荷高速、水官高速

；平鹽鐵路

、平南鐵路在項目地塊交會，直通深圳港東西兩大港區(qū)

，并與京九鐵路

、港深鐵路無縫銜接，具備發(fā)展公

、鐵、海多式聯(lián)運綜合物流樞紐的條件

，項目建成后對于促進深圳市公

、海、鐵聯(lián)運快速發(fā)展

，進一步提升多式聯(lián)運承載能力和銜接水平

，補強深圳市鐵路貨運短板

，實現(xiàn)綠色物流目標(biāo)具有重要意義，對助力龍崗區(qū)制造業(yè)競爭力穩(wěn)步提升

，實體經(jīng)濟支撐作用更加穩(wěn)固具有重要意義

。

　　（二）可行性：本項目以全球首例在傳統(tǒng)鐵路貨站上蓋智慧物流園模式打造全國乃至全亞洲單體規(guī)模最大的公、鐵

、水多式聯(lián)運綜合物流樞紐

，著力打造新型物流智慧園區(qū)，建設(shè)國內(nèi)一流

、國際領(lǐng)先的智慧化

、智能化物流產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)綜合體。

　　本項目在保留原鐵路貨場全部功能的基礎(chǔ)上

，對其進行上蓋綜合開發(fā)

，項目功能進一步豐富，土地利用價值進一步提升

，新增較大規(guī)模產(chǎn)業(yè)空間

，同時也將提升城市物流效率，推進多式聯(lián)運發(fā)展

。

　　本項目背靠政策支持

、優(yōu)越的地理位置以及便利的交通條件，基于VMI服務(wù)

、城市配送

、城際物流、冷鏈物流

、公鐵聯(lián)運巨大的市場發(fā)展空間

，項目建設(shè)契合片區(qū)規(guī)劃、市場需求和企業(yè)資源

，可以實現(xiàn)較為可觀經(jīng)濟效益和社會效益

，因此本項目的建設(shè)具有必要性和可行性。

　　（三）建設(shè)內(nèi)容：本項目主要包含“兩大平臺

、十個中心”

，即VMI服務(wù)中心、城市共同配送中心

、城際物流中心

、冷鏈物流中心、公鐵聯(lián)運中心構(gòu)成的物流功能平臺

；電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心

、供應(yīng)鏈管理及金融服務(wù)中心、數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心、區(qū)域總部及商務(wù)中心

、配套服務(wù)中心構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺

。

　　（四）初步建設(shè)規(guī)模：本項目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場地塊內(nèi)占地面積約34公頃，擬建設(shè)層高為11米的架空層

，11米以上為本次出讓空間

，規(guī)劃架空層以上（不含架空層）共四層，計容建筑面積約80萬平方米

，設(shè)計層高11米

。

　　四、產(chǎn)業(yè)項目類型及要求

　　（一）產(chǎn)業(yè)類型：本項目屬于《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016年修訂）》中鼓勵發(fā)展類A13現(xiàn)代物流業(yè)的A1303供應(yīng)商庫存管理（VMI）供應(yīng)鏈管理技術(shù)服務(wù)

；A1306現(xiàn)代物流技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用

；同時也符合國家統(tǒng)計局發(fā)布的《生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)統(tǒng)計分類（2019）》中的02貨物運輸、通用航空生產(chǎn)

、倉儲和郵政快遞服務(wù)

。綜上，本項目類型屬于生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

。

　　（二）生產(chǎn)技術(shù)：本項目計劃智慧物流集拼分撥中心配備全自動立體貨架

、智能分揀設(shè)備、AGV機器人等

；智慧冷鏈進口食品中心運用區(qū)塊鏈溯源技術(shù)

、智能溫控及冷鏈流通技術(shù)、全程可視化監(jiān)控

、射頻識別等

，以物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、區(qū)塊鏈和數(shù)字技術(shù)

，探索智慧冷鏈物流新模式

。

　　（三）產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：符合《物流建筑設(shè)計規(guī)范（GB51157-2016）》《通用倉庫及庫區(qū)規(guī)劃設(shè)計參數(shù)（GB/T28581-2012）》《第三方電子商務(wù)服務(wù)平臺及服務(wù)等級劃分規(guī)范現(xiàn)代物流服務(wù)平臺（GB/T28580-2012）》《供應(yīng)鏈監(jiān)控應(yīng)用集裝箱電子箱封應(yīng)用技術(shù)規(guī)范（GB/T23678-2009）》《倉儲物流自動化系統(tǒng)功能安全規(guī)范（GB/T32828-2016）》《冷鏈物流信息管理要求（GB/T36088-2018）》《物流企業(yè)冷鏈服務(wù)要求與能力評估指標(biāo)（GB/T31086-2014）》《食品冷鏈物流追溯管理要求（GB/T28843-2012）》。

　　（四）投產(chǎn)時間：通過掛牌方式取得用地后1年內(nèi)開工建設(shè)

，4年內(nèi)全部建成投產(chǎn)（如遇政府原因?qū)е乱曳綗o法在前述時限內(nèi)建成投產(chǎn)

，按土地主管部門出具的相關(guān)證明文件規(guī)定的時間進行順延）。

　　（五）投資強度：固定資產(chǎn)投資強度（固定資產(chǎn)投資額/項目建設(shè)用地面積）不低于￥15000元/平方米

。

　　（六）產(chǎn)出規(guī)模

　　1.產(chǎn)值（營收）規(guī)模：競買申請人在項目建成投產(chǎn)后第1年

，在本宗地塊統(tǒng)計核算的產(chǎn)值（營收）規(guī)模不低于2億元（大寫：人民幣貳億元）。投產(chǎn)后每5個會計年度

，在本宗地塊累計統(tǒng)計核算的產(chǎn)值（營收）規(guī)模不低于50億元（大寫：人民幣伍拾億元）

。在轉(zhuǎn)讓期屆滿前1年，在本宗地塊統(tǒng)計核算的產(chǎn)值（營收）規(guī)模不低于10億元（大寫：人民幣拾億元）

。

　　2.稅收規(guī)模：競買申請人在項目建成投產(chǎn)后第1年

，在本宗地塊繳納的稅額不低于2000萬元（大寫：人民幣貳仟萬元）

。項目建成后的每5個會計年度

，在本宗地塊累計統(tǒng)計繳納的稅額不低于2.5億元（大寫：人民幣貳億伍仟萬元）

。在轉(zhuǎn)讓期屆滿前1年，在本宗地塊繳納的稅額不低于5000萬元（大寫：人民幣伍仟萬元）

。

　　3.節(jié)能環(huán)保：新增地塊產(chǎn)值能耗（項目年能耗總值÷項目年總產(chǎn)值）≤0.07噸標(biāo)準(zhǔn)煤/萬元

。

　　五、項目用地情況

　　（一）用地規(guī)模：本項目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場地塊內(nèi)占地面積34公頃

，地面層土地為鐵路用地（S）

，擬建設(shè)層高為11米的架空層，11米以上為本次出讓空間

，由政府出讓給意向用地單位

；

　　（二）用地功能：W0（物流用地）；

　　（三）建筑規(guī)模：計容建筑面積約80萬平方米

；

　　（四）土地供應(yīng)方式：“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌出讓

；

　　（五）期限：30年；

　　（六）權(quán)利限制：

　　1.轉(zhuǎn)讓或出租限制：本宗項目用地以宗地為單位

，不得改變土地用途

，建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物不得轉(zhuǎn)讓，初始登記后不得辦理分證

；建筑物原則上以建設(shè)用地使用權(quán)人

、其實際控制人及兩者在深圳注冊成立的一級、二級控股子公司自用為主

，確有出租需要的

，在滿足本方案約定的相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)、經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門批準(zhǔn)后

，可出租比例原則上不超過建筑面積的20%

，且租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃對象等均按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議有關(guān)約定執(zhí)行

。

　　2.股權(quán)變更限制：在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更的方式變相轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)以及附著于該土地上的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施

。

　　3.抵押限制：競買申請人取得的建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出土地使用權(quán)出讓合同剩余年期地價與建筑物殘值之和

。

　　4.歸屬地限制：建設(shè)用地競買申請人須在參與該宗地的土地競買前將注冊地

、納稅地及統(tǒng)計關(guān)系歸屬地依法變更到龍崗區(qū)范圍內(nèi)，并在土地使用期內(nèi)不得遷移出龍崗區(qū)

。

　　（七）競買資格條件

　　具備下列條件的

，可申請競買（不接受聯(lián)合競買）本宗地：

　　1.競買申請人為在深圳市注冊的企業(yè)法人；

　　2.競買申請人應(yīng)當(dāng)為符合《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號）里規(guī)定的遴選要求企業(yè)

。

　　六

、環(huán)境保護要求

　　1.本項目在生產(chǎn)過程中

，粉塵、廢氣

、廢水

、廢渣、磁輻射污染

、噪聲等的排放和產(chǎn)生符合國家

、省、市環(huán)保政策和法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和要求

。

　　2.本項目的建筑設(shè)計必須符合《綠色工業(yè)建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50878及深圳市綠色建筑促進辦法等規(guī)范

、標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)行。

　　備注：具體的用地規(guī)模

、建筑規(guī)模

、土地用途、規(guī)劃設(shè)計要點

、建設(shè)時限等以《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為準(zhǔn)

，經(jīng)濟貢獻指標(biāo)可根據(jù)實際用地規(guī)模進行調(diào)整。產(chǎn)業(yè)類型選自深圳市發(fā)展和改革委員會印發(fā)的《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016年修訂）》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

。

　　根據(jù)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號）的規(guī)定