北京資產評估協(xié)會資產評估專業(yè)技術委員會執(zhí)業(yè)問題解答(2018年第一期)

。

    

在評估實踐中,當一項資產或者資產組,由于其專用性等特征,缺乏交易案例,無法采用市場法進行評估其變賣價值,同時由于外部環(huán)境因素導致其利用率

、未來收益也無法合理確定(比如行業(yè)技術進步導致生產性停產),這時無法應用市場法和收益法對其可回收金額進行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產購建的角度,采用成本法對其重置成本進行評估,然后模擬市場交易,按照同類資產交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率,推算其賣出價格,扣除處置費用,最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進行評估時,需要充分考慮該資產的實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

     

問題12:對于房地產開發(fā)企業(yè)的股權評估,在采用資產基礎法確定股權價值時,如果對企業(yè)持有的未開發(fā)土地采用市場法評估,該項存貨是否需要考慮增值稅扣除?

    

答:采用資產基礎法對房地產企業(yè)的存貨價值進行評估時,不同于對房地產單項資產價值進行評估,前者需要考慮作為存貨資產對企業(yè)凈利潤的貢獻,也就是說在對存貨資產公允價值評估的基礎上,模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過程,扣除應當繳納的各項稅費,最終形成的凈收益才能作為其評估值

。因此在對一項房地產開發(fā)企業(yè)中的存貨評估時,應當模擬該項存貨轉讓,同時模擬考慮相應的銷售費用、流轉稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費用等,最終得出其評估值。

     

二、藝術品評估中遇到的實務問題

    

問題13:在藝術品評估中,不同評估目的與價值類型的關系如何確定?

    

答:藝術品種類繁多

、材料多樣,有多種混合的藝術表現(xiàn)形式,且藝術品本身的工藝復雜,特別是將時間因素納入分類來考慮時,顯得更加復雜,導致不同藝術品的價值表現(xiàn)復雜且多元,各有側重。執(zhí)行藝術品評估業(yè)務時,主要是評估其經(jīng)濟價值。而經(jīng)濟價值又在不同評估目的下表現(xiàn)出不同的價值類型。因此,執(zhí)行藝術品評估業(yè)務時,應當充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素來確定價值類型。

    

1.以藝術品保險為評估目的,一般采用市場價值確定其理賠和投保價值為保險委托提供參考;

   

 2.以司法鑒證為評估目的,一般采用市場價值來確定涉案標的物價值為司法審判提供參考;

   

 3.以企業(yè)整體股權價值轉讓為評估目的,一般采用市場價值以確定其價值;

    

4.以財務報告為評估目的,一般采用可回收價值確定其公允價值;

    

5.以藝術品收藏

、投資為評估目的,一般采用市場價值或投資價值為投資者參與投資提供參考價值;

   

 6.以藝術品抵、質押為評估目的,可以采用市場價值

、強制清算價值、重置價值等為確定貸款的金額提供參考;

    

7.以藝術品稅收為評估目的,一般采用市場價值或重置價值為確定起征點提供參考;

   

 8.以藝術品清算為評估目的,一般采用有序清算價值、強制清算價格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價值參考

。

    

除以上評估目的的需求外,遺囑驗證

、遺產劃分、確定拍賣品的拍賣底價、確定典當品的典當金額、確定捐贈物的計量價值、對收藏品提出購買建議等都有可能需要評估服務,評估師要理解不同市場需求下,對評估對象的價值影響。

    

 問題14:不同年代的藝術品,應如何恰當選擇評估方法?

    

答:由于藝術品本身的特殊性或特殊用途,一般采用市場法進行評估

。

    

1.對于現(xiàn)代藝術作品且創(chuàng)作者仍健在的,可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀人詢價的方式,獲取價格信息。

   

 2.對于古代或近

、現(xiàn)代已故藝術家的作品,可以借鑒拍賣市場比較常見的類似作品,采用市場比較法進行評估,選取知名的大型拍賣會近期成交的,與該藝術家或藝術品類似相近的拍品,作為比準案例,并分析影響該藝術品價值因素,對案例進行修正,最后確定價值。

    

3.對于古代或現(xiàn)代藝術品中藝術家的代表作品,且藝術價值、文化價值

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