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各省

、自治區(qū)

、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委

，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委：
??

按照我委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）要求，為做好試點項目申報工作

，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
??

一、高度重視

，切實做好試點項目組織申報工作
??

（一）開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是貫徹落實黨中央

、國務(wù)院關(guān)于防風險

、去杠桿

、穩(wěn)投資

、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新

，有助于盤活存量資產(chǎn)

，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視

、精心組織

、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作

。
??

（二）基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提

；基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標準

。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)

，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策

、產(chǎn)業(yè)政策

、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)

，為試點工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)

。
??

二、聚焦重點

，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍
??

（三）聚焦重點區(qū)域

。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目

。支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)

、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目

。
??

（四）聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目

，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括：
??1. 倉儲物流項目

。

??2. 收費公路、鐵路

、機場

、港口項目

。
??3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理

、大宗固體廢棄物綜合利用項目

。
??4. 城鎮(zhèn)供水、供電

、供氣、供熱項目

。
??5. 數(shù)據(jù)中心

、人工智能、智能計算中心項目

。
??6. 5G

、通信鐵塔

、物聯(lián)網(wǎng)

、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)

、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。
??7. 智能交通

、智慧能源、智慧城市項目

。
??

（五）鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群

、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點

。項目應(yīng)滿足以下條件：
??1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)

。
??2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺

，工業(yè)廠房

，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

。
??3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地

。
??

（六）酒店、商場

、寫字樓

、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍

。
??

三

、確保試點項目滿足基本條件
??

（七）基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰

、資產(chǎn)范圍明確

，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)

、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)

，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。
??

（八）項目運營時間原則上不低于3年

。
??

（九）現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好

，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%

。
??

（十）基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗

，配備充足的運營管理人員

，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力

。
??

（十一）發(fā)起人（原始權(quán)益人）

、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)

、生產(chǎn)運營

、金融監(jiān)管

、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄

，項目運營期間未出現(xiàn)安全

、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題

。
??

四、明確試點項目申請材料要求
??

（十二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按要求準備項目申請材料

，并對申請材料的真實性負責。申請材料包括：
??1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況

；項目及運營情況

；REITs發(fā)行總體方案

；基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)情況

；市場機構(gòu)參與等情況（詳見附件1）。
??2. 合規(guī)情況

。包括項目符合國家重大戰(zhàn)略

、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況

；依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況

；PPP項目合規(guī)情況

、項目收益和收入來源情況；籌集資金用途情況

；基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況（詳見附件2）

。
??3. 證明材料。項目可行性研究報告批復(fù)或核準

、備案文件復(fù)印件

；規(guī)劃

、用地

、環(huán)評

、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復(fù)印件

；PPP項目實施方案及批復(fù)文件

、招標采購文件

、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件

；項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表；律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍

、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）

；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等（詳見附件3）。
??4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。
??

五

、規(guī)范試點項目申報程序
??

（十三）發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料

。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，嚴格把握試點項目質(zhì)量

。不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的

，不予受理

。
??

（十四）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：
??1．發(fā)起人（原始權(quán)益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料

。
??2．發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)

，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)

。
??3. 對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷

。
??

（十五）對符合相關(guān)條件

、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項意見

，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核

，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略

、發(fā)展規(guī)劃

、宏觀調(diào)控政策

、產(chǎn)業(yè)政策

、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域

、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”的表述

，同時一并報送試點項目申請材料

。
??

六

、嚴格開展項目合規(guī)性審查
??

（十六）試點項目應(yīng)符合相關(guān)政策要求

，主要包括：
??1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展

、雄安新區(qū)建設(shè)

、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展

、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略

。
??2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。
??3. 符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃

、有關(guān)專項規(guī)劃。
??

（十七）試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)

。主要包括：
??1. 項目審批

、核準或備案手續(xù)。
??2. 規(guī)劃

、用地

、環(huán)評、施工許可手續(xù)

。
??3. 竣工驗收報告（或建設(shè)、勘察

、設(shè)計

、施工、監(jiān)理“五方驗收單”

，或政府批復(fù)的項目轉(zhuǎn)入商運文件）

。
??4. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查

；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可）。
??

應(yīng)以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)

、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)

，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。

（十八）PPP項目還需滿足以下條件：
??1. 2015年以后批復(fù)實施的PPP項目

，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定

。包括：（1）依法依規(guī)履行項目審批

、核準或備案手續(xù)

。（2）批復(fù)PPP項目實施方案。（3）通過公開招標等競爭方式確定社會資本方

。（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同

。
??2. 2015年6月以后批復(fù)實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT

、TOT

、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)

、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。
??3. 收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用）為主

。收入來源含地方政府補貼的

，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。
??4．PPP項目運營穩(wěn)健

、正常

，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛

。
??

（十九）鼓勵將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板建設(shè)

。
??1. 回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額

。
??2. 在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下

，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用

。
??3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目

、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)

，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)

，形成良性投資循環(huán)。
??

（二十）試點項目的資產(chǎn)范圍

、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計

，以及基金管理人

、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)等主要參與方

，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求?div id="m50uktp" class="box-center"> ；鸷贤?div id="m50uktp" class="box-center"> 、運營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中

，需合理界定運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制

，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序

，促進基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營

，保障公共利益。
??

（二十一）涉及外商投資的項目

，應(yīng)符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)

。
??

七、其他工作要求
??

（二十二）項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)

、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對待

，試點項目成熟一個申報一個。
??

（二十三）各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強溝通銜接